إعداد وتقديم نوف الحضرمي - صحيفة إنسان
يتحدث البرنامج حول قضايا قانونية بشتى المجالات
يعرض الحلول والامور القانوية وطريقة استخدام الحق القانوني
إعداد وتقديم المحامي حمدان المازمي
إخراج
نوف الحضرمي
تنفيذ الفكرة
صحيفة إنسان
الكاتب المحامي حمدان المازمي
اهلا وسهلا بكم في برنامج ثقافة قانونية
لكل منا مفاهيم حياتية واسلوب يتبعه ولكن فالقوانين المحكومة
بشروط معينة تختلف عن شروط كل شخص يعيش على الكرة الارضية
سنتعرف في برنامجنا القوانين الرسمية باسلوب بسيط وسهل الفهم
علينا ان نتبع اجراءات القوانين المطلوبة التي وضعتها الحكومة فالدولة
اليوم موضوع حلقتنا الاولى
ماهي شروط والتزامات شراء العقارات بين المطور والمشتري بامارة دبي
كيف يكون تنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي لشراء عقار بين المطور والمشتري ..القانون الجديد رقم ١٩ لسنة ٢٠١٧
حيث يعتبر قانون رقم 19 لسنة 2017 تعديلاً جديداً للقانون رقم 13 لسنة 2008 المختص بتنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي، والذي يهدف إلى حماية أطراف العقد العقاري سواء كان المشتري أو المستثمر أو المطور، بالإضافة إلى فهم بنود هذا القانون وتطبيق كافة أحكامه بشكل صحيح.
ماهي نتائج عدم التزام المشتري بالعقد عند شراء عقار(شقة -فيلا)تجاه المطور العقاري
وتعد المادة الحادي عشر من القانون رقم 13 لسنة 2008 أهم التعديلات، وقد جاء نص القانون الجديد رقم 19 لسنة 2017 لوضع ضوابط صارمة وتوضيح الإجراءات التي يجب إتباعها في حال عدم التزام المشتري تجاه المطور الذي باعه وحدة عقارية على الخارطة (قبل البدء في المشروع). ويتطلب من المطور تعبئة النموذج المعد من قبل دائرة الأراضي والأملاك بدبي لإخطارهم بعدم التزام المشتري بما نص في عقد البيع على الخارطة، ويتضمن نموذج الإخطار معلومات عن المشتري والمطور ومواصفات العقار سبب النزاع، بالإضافة إلى وصف دقيق لنوع الالتزامات التي أخل بها المشتري.
ماذا عن مهلة 30 يوم فقط بإخطار المشتري للالتزام والتسوية بين المطور
تباشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي التحقق من صحة عدم التزام المشتري بعقد البيع على الخارطة، حيث تبدأ بعد ذلك بإخطار المشتري كتابيا وثابت إدارية لتذكره بالتزاماته التعاقدية وتمنحه مهلة لا تتعدى 30 يوما لتصحيح وضعه. ويتحقق تسليم هذا الإخطار إما حضوريا أو عبر أي وسيلة تواصل تضمن الدائرة نجاحها كالبريد أو البريد الالكتروني.
إضافةً إلى ذلك، بإمكان الدائرة إجراء تسوية ودية بين المتعاقدين على بيع وحدة على الخارطة، ويتم إثبات هذه التسوية بملحق عقد موقع من قبل كل من المشتري والمطور العقاري.
كيف تكون إجراءات دائرة الأراضي والاملاك واحتفاظ المطور بالدفعات المالية المسبقة
تقوم دائرة الأراضي والأملاك بدبي بإصدار وثيقة رسمية تمنحها للمطور تأكد بها التزامه بالعقد، ويحدد في هذه الوثيقة نسبة إنجاز المشروع الذي يضم الوحدة العقارية موضوع العقد. ويتم تسليم المطور للوثيقة في حال عدم التزام المشتري بالتزاماته بعد انقضاء مهلة 30 يوم.
ينص القانون الجديد رقم 19 لسنة 2017 بأن بعد تسليم الوثيقة للمطور يكون له الحق في أن يتخذ الإجراءات اللازمة اتجاه المشتري المخل لبنود العقد دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، ويكون له خيارين، الاول: إبقاء العقد المبرم بينه وبين المشتري واحتفاظه بكامل المبلغ المسدد ومطالبة المشتري بتسديد بقية الدفعات، أما الخيار الثاني فهو طلب بيع الوحدة العقارية محل النزاع من قبل الدائرة في المزاد العلني لاستيفاء بقية المبالغ المستحقة مع تحميل المشتري كل التكاليف والمصاريف المترتبة عن هذه العملية.
وكيف تكون نسبة إنجاز العقار تحدد نسبة المبالغ المحتفظ بها من طرف المطور
اعتمد قانون رقم 19 لسنة 2017 نسبة إنجاز العقار موضوع النزاع بين المشتري والمطور معيارا مهما لتحديد نسبة المبالغ المالية التي يمكن للمطور الاحتفاظ بها بعد التأكد من عدم التزام المشتري ببنود عقد البيع على الخارطة. وقد نص القانون الجديد بأنه يحق للمطور فسخ العقد بشكل انفرادي دون الرجوع للمشتري الذي أخل بشروط العقد، وذلك في حال إنجاز المطور بنسبة 60 إلى 80% من الوحدة العقارية، بالإضافة إلى ذلك يمكن للمطور خصم نسبة 40% من قيمة العقار الذي تم بيعه على الخارطة وإرجاع ما تبقى من المبلغ المدفوع للمشتري خلال سنة من تاريخ العقد أو شهرين بعد إعادة بيع العقار لمستفيد آخر. وفي حال إنجاز المطور لما يقل عن 60% من العقار، فيحق له أيضا فسخ العقد وخصم ما لايتجاوز نسبة 25% من قيمة العقار وإرجاع ما تبقى من المبالغ المدفوعة من قبل المشتري خلال سنة من تاريخ العقد.
أما في حال تم إيقاف أو إلغاء المشروع بقرار صادر من مؤسسة التنظيم العقاري، فيجب على المطور إرجاع كافة المبالغ المدفوعة مسبقاً من قبل المشتري.
نصيحة المحامي حمدان المازمي
الافراد والمجتمع والشباب المقبلين لشراء العقار
وذلك قبل شراء على الخريطة او مشروع قيد الانشاء
وذلك لان المستثمر يكون ملزماً على تنفيذ كافة ما ورد فالعقد
يجب على الافراد قبل توقيع على عقد الشراء العقار بين المطور
بهدف الاستثمار لابد من طلب نسخة من العقد وعرضه على جهة قانونية مختصة لمراجعة بنود العقد وتوضيح كافة البنود الواردة فيه للمستثمر
والتأكد من تسجيل المشروع في الدولة ومدى نسبة العمل المشروع اذا كان قيد الانشاء والتأكد من سعر العقار والدفعات المطلوبة ومساحة العقار ومعرفة رسوم الخدمات والصيانة والتسجيل كما يجب التأكد من وجود حساب ضمن عقاري تابع للمشروع.